Az ingatlanpiac Magyarországon egy óriási szakadékot mutat, amely egyre szembetűnőbbé válik: mi zajlik a háttérben? - Pénzcentrum

Átlagosan 11 százalékkal emelték a családi házak hirdetési árát a tulajdonosok egy év alatt, ami jóval alacsonyabb a lakások drágulásánál. Nézzük, mi áll a mérsékeltebb növekedés mögött, és milyen eltéréseket látunk az egyes altípusok és országrészek között!

A keresők fele általában eladó ház iránt érdeklődik, és ez az arány a melegebb szezon beköszöntével néhány százalékponttal még megugrik a zenga.hu ingatlanhirdetési oldalon. Míg a nagyobb városokban a legtöbben kisebb alapterületű és ezáltal olcsóbb lakások vásárlásában gondolkodnak, addig a kistelepüléseken a családi házak dominálnak, amik a házhirdetések több mint 80 százalékát teszik ki. Iker- és sorházak együtt bő 15 százalékban találhatók az oldalon, a maradékon pedig házrészek, egyéb házak és kastélyok, valamint kúriák osztoznak a házak kategóriában.

Jelenleg az országos ingatlanpiacon a házak átlagos ára körülbelül 660 ezer forint, ami jelentős emelkedést mutat az egy évvel ezelőtti 590 ezer forinthoz képest. Az árak azonban területi és ingatlantípusonként jelentős eltéréseket mutatnak. A hirdetések alapján a legmagasabb áron az ikerházak szerepelnek, melyek négyzetméterenként 888 ezer forintot kérnek el, míg a sorházak ára valamivel alacsonyabb, 785 ezer forint/m². A családi házak átlagos kínálati ára még ennél is kedvezőbb, 611 ezer forint/m².

A jelenség hátterében az áll, hogy az iker- és sorházak aránya a családi házakhoz képest a kedvezőbb árú községekben alacsonyabb, míg a városokban, ahol általában magasabbak a négyzetméterárak, ezek a lakóingatlanok jelentős részesedéssel bírnak. Az agglomerációs területeken gyakran előfordul, hogy egy régi családi ház helyére iker- vagy sorházat építenek a fejlesztők, hogy a befektetésük jobban megtérüljön; ez pedig szintén hozzájárul e típusok átlagos árának emelkedéséhez. Továbbá, az ingatlanok állapota is alapvetően befolyásolja a kínálati árat: a felújított házak négyzetméterára átlagosan 16, míg az új építésűeké akár 39 százalékkal is magasabb, mint a piaci átlag. Ezzel szemben a felújítandó ingatlanok, különösen az ország legszegényebb területein, ahol a családi házak aránya is jelentős, körülbelül 40 százalékkal alacsonyabb áron kerülnek értékesítésre.

- mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Az igazi eltérés a lakások és a házak áremelkedésének ütemében mutatkozik meg. Miközben 2023 második negyedévében és 2024 hasonló időszakában a házak ára körülbelül 9%-kal nőtt, a lakások esetében ez a növekedés csupán 4% volt. Ezzel szemben 2024 és 2025 második negyedéve között a házak 11%-kal drágultak, míg a lakások ára egy szembetűnő 26%-kal emelkedett. E hatalmas különbség mögött valószínűleg a befektetők fokozott érdeklődése áll, akik a lakások jobb bérbeadhatósága miatt egyre inkább a lakásvásárlást részesítik előnyben a házakkal szemben.

- fűzte hozzá.

A fővárosban 2025 második negyedévének az elején az előző év azonos időszakához képest az országos átlagnál valamivel jobban, 12 százalékkal drágultak a házak, jelenleg a hirdetők 938 ezer forintos négyzetméterárral számolnak. Az elmúlt két hónapban meghirdetett lakóingatlanoknak nagyjából a 20 százalékát tették ki a házak Budapesten.

Az utóbbi két hónap során a XVIII. kerület vált a legnépszerűbb hellyé az ingatlanpiacon, ahol a legtöbb házat hirdették eladásra. Ezt követően a XX., XVI. és XVII. kerületek következnek, amelyek szintén jelentős részesedést képviselnek a piacon. E négy kerület együtt a fővárosi ingatlanajánlat felét teszi ki, ami nem is meglepő, hiszen ezek a külső kerületek bőségesen kínálnak házakat az ingatlanállományban. A budai oldal legszélesebb választékát a III. kerület nyújtja, amely kis különbséggel megelőzi a XXII. kerületet.

Árak tekintetében itt is igaz, hogy a budai oldal drágább, mint a pesti: a legszélesebb kínálattal rendelkező XVIII. kerületben 904 ezer forint az átlag négyzetméterár, a XX., XVI. és XVII. kerületekben rendre 771 ezer, 962 ezer és 920 ezer forint. A budai III. és XXII. kerületekben ezzel szemben 1,212 millió és 1,075 millió forint. A legdrágább a XII. kerület (1,6 millió Ft/m²), de az új építésű hőszivattyús házak négyzetméteréért már 2,3 millió forintot is elkérnek az ingatlanfejlesztők.

A legtöbb családi házat az elmúlt hónapokban Pest vármegyében és Budapesten hirdették meg a zenga.hu adatbázisa szerint, a legkevesebbet pedig a kisebb vármegyékben, mint Nógrád és Vas.

Pest vármegyében a fővárostól legfeljebb 15 percnyi autóútra lévő települések házárai megegyeznek a budapesti ingatlanárakkal. A budai oldalhoz közel eső települések, mint Remeteszőlős, Budaörs vagy Nagykovácsi csak egy hajszálnyival olcsóbbak a II., vagy XI. kerületi családi házakhoz képest. Vecsésnél, Gödöllőnél vagy Kistarcsánál pedig néhány pesti külső kerületben egyenesen alacsonyabbak a négyzetméterárak a házak kategóriában

- emelte ki Futó Péter. Megjegyezte, hogy a legfrissebb statisztikák alapján a Pest vármegyei ingatlanok gyorsabban találnak vevőre, mint a budapesti ingatlanok. A számok is ezt támasztják alá: míg a fővárosban átlagosan 113 napig hirdették az eladó házakat, addig Pest vármegyében ez az időszak mindössze 107 nap volt.