Már az előző év utolsó hónapjaiban jelentős növekedésnek indultak az ingatlanpiaci árak.

A kedvező várakozások révén már a 2024-es év utolsó negyedévében élénkülni kezdett az ingatlanpiac, ami természetesen az árak növekedését is eredményezte. Most már csupán az a kérdés, hogy mennyi lehetőség rejlik még a további áremelkedésben az idei év során.

Az őszi hónapokban a XIV. és XVI. kerületek ingatlanpiaca élénk tevékenységnek örvend, és a szezonális trendeken túl egyelőre nem tapasztalható a piaci visszaesés - nyilatkozta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan megfelelő kerületi irodájának szakmai vezetője. Meglátása szerint a legnagyobb hatást a kedvező ingatlanpiaci kilátásokról szóló optimista hírek gyakorolják az emberekre, míg a kormányzati bejelentések, amelyek sorra érkeznek, valójában nem mutatkoznak olyan jelentős hatásúnak.

Ami a szakértő várakozásai szerint leginkább hatni fog az ingatlanpiacra 2025-ben, az az állampapírokból kiáramló pénz, melynek egy része feltehetően az ingatlanpiaci befektetésekben jelenik meg. Az persze kérdéses, hogy mekkora is lesz ez az ingatlanpiacon megjelenő rész, illetve az is, hogy a többi kormányzati bejelentésnek ténylegesen mekkora hatása lesz majd idén az ingatlanpiacra.

Megállapítható, hogy tavaly a növekvő forgalom és az áremelkedésre vonatkozó várakozások rendkívül intenzívek voltak. Ezzel párhuzamosan az év második felében egyre több befektető lépett be a piacra. Ennek eredményeként 2024 negyedik negyedévében már megfigyelhető volt az ingatlanok drágulása, amely összességében akár a 10 százalékos növekedést is elérhette.

A már bekövetkezett áremelkedés után viszont kérdéses, hogy mekkora tere van az idei évben a további drágulásnak, tehát lehet-e számítani a 10 százalékon felül további 10-20 százalékos árnövekedésre. Mindez attól függ, hogy a 2024-es kormányzati bejelentések valójában mennyire mozgatják meg a vevőket - vélekedett Sebestyén Tamás.

Egy másik lényeges aspektus, amit érdemes megvizsgálni, az a bérleti piac teherbírása. Kérdéses, hogy a jelenlegi, 150-160 ezer forintos havi díjért kiadott ingatlanok esetén elérhetjük-e a 170-180 ezer forintos árat anélkül, hogy ezzel a kereslet csökkenne. A bérlők fizetőképessége kulcsfontosságú, ami szorosan összefügg a gazdasági növekedés ütemével és a reálbérek emelkedésével. Ha ezek a feltételek teljesülnek, akkor lehet esély arra, hogy a bérleti díjak tovább emelkedjenek.

Sebestyén Tamás szakértő kiemelte, hogy ha a bérleti piacon nem lehetséges ilyen mértékű áremelés, az az eladó ingatlanok piacán is korlátozza az árnövekedést. Rámutatott arra, hogy jelenleg is találkozhatunk olyan bérlakásokkal, amelyek jelentősen túlárazottak, és a tulajdonosok kénytelenek csökkenteni a bérleti díjat ahhoz, hogy ki tudják adni az ingatlanjaikat. Ennek következményeként ezek a lakások akár hónapokig is üresen állhatnak, ami azt jelenti, hogy a tulajdonosok több hónapnyi bérleti díjat veszítenek el.

Kiemelte azt is, hogy az emelkedő árak mellett a vásárlók számára jelenleg komolyabb gondot jelent a rendkívül alacsony ingatlankínálat, amelyet az eladók óvatos várakozása is súlyosbít. A piacon csupán néhány eladó ingatlan található, és ezek többsége sajnos nem felel meg a kívánt minőségi követelményeknek.

A vevők számára gyakran nem áll rendelkezésre széles választék, így amikor egy népszerű kategóriába tartozó ingatlan, például egy lakótelepen vagy egy kis lakóközösségű társasházban lévő egyszobás, másfél szobás, vagy egy plusz két félszobás lakás piacra kerül, könnyen kialakulhat egy felfelé ívelő licitáció. A szakértők azonban figyelmeztetnek, hogy egy tapasztalatlan eladó esetleg nem tudja megfelelően kezelni az ilyen versenyt, ezért ajánlott ingatlanközvetítő szakember segítségét kérni a folyamat lebonyolításához.

Ennek következtében jelenleg az alkudozás nem igazán jellemző – különösen a népszerű ingatlanok esetében. Egy keresett lakás akár néhány napon belül, vagy legfeljebb egy hét alatt is gazdára találhat. Ezzel szemben a kevésbé vonzó adottságú, nagyobb alapterületű ingatlanok eladására hónapok várakozása is szükséges lehet az eladók számára.

A jelenlegi piaci helyzetben továbbra is megfigyelhető a túlárazottság, ám Sebestyén Tamás véleménye szerint ez főként a nagyobb alapterületű ingatlanokat érinti, amelyek nem igazán népszerűek a vásárlók körében. A túlárazottság mögött több tényező áll, többek között az, hogy a tulajdonosok a kisebb lakásokra jellemző négyzetméterárat alkalmazzák, ami a nagyobb ingatlanok esetében már nem tartható fenn.

A zuglói árak egyébként a keresett kategóriákban, tehát például a panellakásoknál elérték az egymillió forintot négyzetméterenként, legalábbis a nívósabb környéken lévő, jobb állapotú, kisebb vagy közepes méretű panellakásoknál ennyit is el lehet kérni a vevőktől. Egy rosszabb állapot vagy nagyobb méret esetében viszont mérsékeltebbek a négyzetméterárak: 850-900 ezer forint környékén alakulnak.

Az újépítésű ingatlanok piacán, amelyek nem rendelkeznek különleges jellemzőkkel, a vevők jelenleg 1,2-1,3 millió forintos négyzetméterár között keresik álmaik otthonát. E szegmens iránti kereslet folyamatosan jelen van, míg a drágább ingatlanok értékesítése komoly kihívásokba ütközik. A Balla Ingatlan szakértője szerint 2025-re elképzelhető, hogy ez a lélektani határ tovább emelkedik, összhangban a használt ingatlanok áremelkedésével, akár 1,3-1,4 millió forintos négyzetméterárig is.